• 26 เมษายน 2017 at 14:33
  • 93
  • 0

แนวรถไฟฟ้ากว่า 10 สายทาง ทั้งที่กำลังก่อสร้าง และอยู่ระหว่างรอประมูล ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการพัฒนาที่ดินบริเวณข้างเคียง อย่างไรก็ดี ใช่ว่ารถไฟฟ้ามาแล้วหรือกำลังจะมาโซนนั้นๆจะบูม หรือกลายเป็นทำเลทองแบบทันควันเสมอไป หากยังมีปัจจัยอื่นที่กำหนดความเป็นไปของอสังหาฯในบริเวณนั้นๆประกอบด้วย เช่นสิ่งอำนวยความสะดวกที่สนองไลฟ์สไตล์ของ หรือความชัดเจนของแนวรถไฟฟ้า เป็นต้น

ตามแผนคาดว่าภายในปี 2561จะมีรถไฟฟ้าเปิดเดินรถอย่างน้อย 5 เส้นทาง ประกอบด้วย สายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) ระยะทาง 23 กม. สายสีน้ำเงิน (ส่วนต่อขยาย) บางซื่อ-ท่าพระ-หัวลำโพง-บางแค) 27 กม. สายสีแดงเข้ม(บางซื่อ-รังสิต) 36.3 กม. สายสีเขียวอ่อน (แบริ่ง-สมุทรปราการ) 12.8 กม. และสายสีเขียวเหนือ(หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) นอกจากจากนี้ยังมีสายที่รอประมูล อาทิ สายสีชมพู( แคราย-มีนบุรี) 36 กม. สายสีเหลือง(ลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งล้วนแต่ถูกคาดหมายว่าเส้นทางที่พาดผ่านจะกระตุ้นภาค อสังหาฯทั้งสิ้น เป็นต้น
สายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) ที่คาดว่าจะเปิดเดินรถกลางปีหน้า (ปี 2559) ความคึกคักของรถไฟสายนี้ไม่ได้จำกัดเพียง ช่วงสถานีพระนั่งเกล้า-บางซื่อ ซึ่งมีโครงการคอนโดฯขึ้นมาไม่ต่ำกว่า 37 โครงการเท่านั้น หากพื้นที่ปลายทาง(บางใหญ่) บริเวณสถานี สามแยกบางใหญ่-ตลาดบางใหญ่-คลองบางไผ่ มีความคึกคักไม่ยิ่งหย่อนไปกว่ากัน เนื่องจากมีปัจจัยหนุนจาก ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่จะเป็นแม่เหล็ก และ โครงการมอเตอร์เวย์ สายบางใหญ่-กาญจนบุรี ที่เสริมรถไฟฟ้าอีกแรง

อีกจุด(สายสีม่วง)ที่ยังคึกคักอยู่คือ บริเวณสถานีบางโพ ย่านเตาปูน-บางโพ ซึ่ง เป็นจุดเชื่อมระหว่าง สายสีม่วงกับสายสีน้ำเงิน

สำหรับสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-รังสิต) นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า สายสีแดงเข้มซึ่งเริ่มก่อสร้างแล้ว จะเป็นปัจจัยหนึ่งที่จะปลุกความคึกคักให้กับโซนเหนือของกรุงเทพฯต่อเนื่องจังหวัดปทุมธานี โดยมีปัจจัยอื่นช่วยหนุนส่งคือ โครงการรถไฟทางคู่(อยู่ระหว่างเจรจา) โครงการมอเตอร์เวย์ เส้น บางปะอิน-โคราช (คณะรัฐมนตรีอนุมัติแล้ว) รวมทั้งแผนการขึ้นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่จะช่วยเติมความคึกคักให้ทำเล ปัจจุบันมีโครงการพัฒนาอสังหาฯกระจายโดยรอบคลอง 1- 6 ไม่ต่ำกว่า 67 โครงการ

อีกสายที่อยู่ระกว่างก่อสร้างเช่นกันคือ สายสีน้ำเงิน (ส่วนต่อขยาย) ที่กระตุ้นให้เกิดโครงการคอนโดฯโซน ท่าพระ-พระปิ่นเกล้า และ ถนนจรัญสนิทวงศ์

อย่างไรก็ดี การมาของรถไฟฟ้าไม่ใช่สูตรสำเร็จของการพัฒนาอสังหาฯเสมอไป ตัวอย่างของ สายสีชมพู(แคราย-มีนบุรี) ที่เดิมคาดว่าอสังหาฯย่านนั้นจะคึกคักอย่างยิ่ง เพราะช่วงปี 2553-2555 ที่หน่วยราชการเริ่มย้ายเข้าไปในศูนย์ราชการมีคอนโดฯของผู้ประกอบการรายเล็กเข้าไปพัฒนาโครงการชิงตลาดมาแล้วระลอกหนึ่ง เมื่อมีความชัดเจนว่า สายสีชมพูสร้างแน่ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯเริ่มเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดฯแข่ง ในช่วงปลายปี 2557 ต่อเนื่องปี 2558 แต่ตลาดตอบรับไม่คึกคักนัก ส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจ แต่อีกปัจจัยหนึ่งมาจาก ผู้ประกอบการคาดการณ์ตลาดผิด เสนอขายคอนโดฯราคา 80,000 บาทต่อ ตร.ม. โดยเฉลี่ย ขณะที่ราคาตลาดอยู่ที่ 50,000-60,000 บาทต่อตร.ม. ทำให้บางโครงการต้องชะลอการก่อสร้างออกไป บางโครงการยอดขายไม่เป็นไปตามแผน คาดว่าสถานการณ์ของอสังหาฯสายสีชมพูจะกระเตื้องขึ้นเมื่อโครงการมีความชัดเจนมากกว่านี้ ทั้งกำหนดการก่อสร้างและแนวสายทาง

อีกกรณีที่คลาสสิกไม่แพ้กัน คือ ย่านวุฒากาศ ฝั่งธนบุรี ซึ่งเดิมคาดว่าจะอานิสงส์จากส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า สถานีตากสิน-บางหว้า ระหว่างปี 2555-2557 บริษัทวิเคราะห์อสังหาฯรายหนึ่งสำรวจพบว่ามีคอนโดฯรวมกันไม่น้อยกว่า 3,900 ยูนิต ราคาเฉลี่ยเกือบ 80,000 บาทต่อตร.ม. แพงกว่าราคาก่อนหน้านี้ไม่ต่ำกว่า 20 % ผลจากแห่เข้าไปเพื่อหวังตลาดใหม่ทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ประกอบกับกำลังซื้อตลาดอ่อนแรงทำให้มีโครงการบางแห่งต้องชะลอโครงการออกไป มีการวิเคราะห์กันว่า สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ ย่านวุฒากาศ ไม่ได้แรงอย่างที่คิด เพราะยังไม่มีแม่เหล็กดึงดูดผู้คน อาทิ ศูนย์การค้า หรือสถานการค้าและบริการอื่นในบริเวณข้างเคียง

การซื้อคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า เพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนไม่ควรผลีผลาม และไม่ควรใช้ความรู้สึกว่าจะซื้อไม่ทันโดยเด็ดขาด เพราะมีโอกาสพลาดเงื่อนไขดีๆที่ผู้ประกอบการจะเสนอให้ เมื่อยอดขายของโครงการไม่เป็นไปตามคาด

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,101 วันที่ 1 – 4 พฤศจิกายน พ.ศ. 2558