ซื้อบ้านหลังที่สอง แบงก์ปล่อยกู้หรือไม่? บทความโดย ฐานเศรษฐกิจ

แนวโน้มการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของแบงก์พาณิชย์ คงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ล่าสุดประมาณว่า อัตราส่วน คำขอสินเชื่อหรือเงินกู้ของผู้อยากมีบ้านเพิ่มขึ้นมากกว่า  30%  โดยมีสาเหตุสำคัญมาจากความสามารถในการก่อหนี้ของผู้กู้ลดลง ตามภาวะเศรษฐกิจ และภาระหนี้ครัวเรือนสะสมที่คงอยู่ในสัดส่วนสูง ขณะเดียวกัน ภาวะปฏิเสธคำขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ราคาตํ่ากว่า 2 ล้านบาทต่อหลังหรือต่อหน่วยเท่านั้น หากยังลามไปถึงตลาดระดับบนอีกด้วย ในสถานการณ์เช่นนี้จึงน่าสนใจ
ว่า การขอกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือ 3 ยังมีความเป็นไปได้หรือไม่ ?

ทั้งนี้ในช่วงปีเศษก่อนหน้านี้ท่ามกลางความผันผวนของภาวะเศรษฐกิจจากวิกฤติการเมืองและความเฟื่องฟูของตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมือง จนธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติได้ออกมาส่งสัญญาณให้แบงก์พาณิชย์เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยกู้สินเชื่อเพื่อการบริโภครวมทั้งสินเชื่อบ้าน ส่งผลให้แบงก์พาณิชย์ เริ่มเข้มงวดการปล่อยกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังที่สองและสาม ด้วยการลดสัดส่วนวงเงินปล่อยกู้จากมูลค่าหลักประกันลง แต่อีกหลายแบงก์คงปฏิเสธการปล่อยกู้สำหรับบ้านหลังที่ 3 เพราะมองว่าเสียงมากเกินไป

ย้อนกลับมาดูสถานการณ์ปัจจุบัน  แบงก์ชาติรายงานว่า ไตรมาส 2 ที่ผ่านมา สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ขยายตัวจากไตรมาสก่อนหน้า และสดใสกว่าสินเชื่ออื่นในกลุ่มสินเชื่อเพื่อการบริโภคด้วยกัน  เนื่องจากได้แรงหนุนจากตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาทที่คึกคักเป็นพิเศษในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ดีการขยายตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (ณ มิถุนายน 2558 อยู่ที่ 1.76 ล้านล้านบาท) มาพร้อมคุณภาพสินเชื่อที่ด้อยลงเล็กน้อย และการปฏิเสธคำขอเงินกู้ซื้อยังเพิ่มขึ้น แต่แบงก์พาณิชย์ใหญ่อย่างกสิกรไทย หรือ กรุงเทพยืนยันว่ายังรับพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่เพียงแต่ว่ามีเงื่อนไขที่ต่างไป  จากการขอกู้เพื่อซื้อบ้านหลังแรก

ตัวอย่างเช่นแบงก์กสิกรไทยยืนยันปล่อยกู้บ้านหลังที่ 2 และ 3 แต่สัดส่วนปล่อยกู้ตามมูลค่าหลักประกันหรือแอลทีวี (LTV:Loan to collateral value) เช่น บ้านหลังแรกหรือหลังที่ 2 ปล่อยกู้ 80-90% ของหลักประกัน แต่หลังที่ 3 ลดลงเหลือ 70-75% ของมูลค่าหลักประกันเป็นต้น

ทั้งนี้แอลทีวีคือเครื่องมือที่แบงก์ชาตินำมาควบคุมการแข่งขันปล่อยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของแบงก์พาณิชย์ในปี 2554 โดยเริ่มบังคับใช้กับคอนโดมิเนียม ในปีเดียวกัน โดยกำหนด แอลทีวี สำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวตั้งไว้ 90%  และบังคับใช้กับอสังหาริมทรัพย์แนวราบในปีถัดมา (2555) กำหนดสัดส่วนไว้ที่ 95% เป็นต้น ในมุมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองว่า แอลทีวีไม่ต่างจากยาสลบเพราะยิ่งทำให้การกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยยากขึ้น อย่างไรก็ดี ปัจจุบันผู้กู้บางรายที่แบงก์มั่นใจในความสามารถการชำระหนี้อาจจะเสนอวงเงินกู้ให้ถึง 110% ซึ่งหมายถึงเป็นลูกค้าชั้นดีจริงๆ

จากประเด็นข้างต้นจึงนำมาสู่คำถามว่าทำอย่างไรแบงก์จึงจะอนุมัติเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นหลังแรกหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3 คำตอบคือ ขึ้นอยู่กับความมั่นคงของผู้ขอกู้ คนมีรายได้ประจำมีโอกาสมากกว่าคนค้าขาย ยิ่งอยู่บริษัทใหญ่โอกาสยิ่งมากตาม ประเด็นต่อมาคือ ภาระหนี้ไม่มากจนแบงก์มองว่า “ไม่น่าจะมีความสามารถชำระหนี้ใหม่ได้อีก” สัดส่วนที่ถือว่าปลอดภัยคือ หนี้ไม่ควรเกิน 30% ของรายได้รวม และสุดท้ายคือ ประวัติเคลียร์ไม่เคยติดบูโร หากมีคุณสมบัติครบถ้วน 3 ประการที่กล่าวมาข้างต้น อย่าว่าแต่กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เลย มากกว่านั้นแบงก์ก็ยังโอเค
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3083 วันที่ 30 สิงหาคม – 2 กันยายน พ.ศ. 2558

CR : http://www.thansettakij.com/